Pirkėjai ateina turėdami galvoje kvadratinio metro kainą, paimtą iš sąrašų portalo ar draugo, ir nustemba, kai viename kaime randa tris kartus didesnę sklypą, o kitame – trečdalį. Žemė Juodkalnijoje įkainojama pagal vietą labai smulkiai, o skirtumai turi priežasčių, kurias galima perskaityti prieš peržiūrą. Šiame vadove paaiškinama, kas keičia žemės kainas tarp savivaldybių ir jų viduje ir kaip palyginame klientų sklypus pagal tai, ką jie iš tikrųjų gali statyti.
Kodėl pakrantė elgiasi kaip kelios rinkos?
Krantas trumpas, bet suskirstytas pagal geografiją ir pagal tai, kokį pirkėją kiekviena dalis traukia. Kotoro įlanka – tai uždaras vandens ruožas su senomis akmenų gyvenvietėmis, griežtu planavimu ir charakterį bei ramybę vertinančiu pirkėju. Tivatas turi oro uostą, prieplauką ir pirkėją, kuris vertina paslaugas ir perpardavimą. Budvoje ir jos Rivjeroje yra paplūdimiai, vasaros minios ir didžiausias butų kiekis. Baras ir Ulcinj pietuose turi ilgus paplūdimius, daugiau erdvės ir pirkėją, kuris vertina vertę. Kainos atitinka šiuos profilius, o sklypo kaina nustatoma pagal tai, kuriai rinkai jis priklauso, prieš pradedant svarstyti apie patį sklypą.
Mūsų puslapyje kodėl Juodkalnija regionai aprašomi pirkėjo požiūriu; šiame vadove daugiausia dėmesio skiriama žemės kainų skirtumams.
Kas kelia sklypo kainą savivaldybėje?
Bet kurioje savivaldybėje kartojasi tie patys veiksniai:
- Atstumas iki jūros, matuojamas minutėmis pėsčiomis, o ne metrais žemėlapyje
- Vaizdas į vandenį ir įlankoje vaizdas į tam tikrą jo ruožą
- Privažiavimas asfaltuotu keliu, o ne takeliu ar juosta
- Vanduo, elektra ir kanalizacija ties riba, o ne kabeliu ir vamzdžiu
- Planavimo sąlygos, leidžiančios du ar daugiau aukštų, o ne vieno
- Kvadratas, švelniai nuožulnus sklypas, o ne ilga stačia juosta
- Arti oro uosto, prieplaukos ar senamiesčio
Siužetas, turintis gerus balus pagal visus šiuos dalykus, užima aukščiausią savo savivaldybės diapazoną; sklypas, kuris prastai vertina keletą sėdimų apačioje, kad ir kokia būtų savivaldybė. Priežastys yra tos pačios, dėl kurių mes tikriname užstatymą, todėl pigus savo plotui sklypas retai kada yra pigus už tai, ką jame galima pastatyti.
Kur savivaldybės yra viena kitos atžvilgiu?
Nenurodant skaičių, kurie per sezoną būtų pasenę, užsakymai buvo stabilūs daugelį metų. Tivato prieplaukos kvartalas ir geriausi įlankos krantai yra viršuje su Budva riviera. Toliau seka likusios Kotoro, Tivato ir Herceg Novi dalys, labai įvairios pagal kaimą. Baras sėdi žemiau jų su geriausiu sklypu prie gero paplūdimio, o Ulcinj žemiau Bar su ilgiausiais paplūdimiais ir mažiausiai infrastruktūra. Viduje Podgoricoje yra nuosava miesto žemės rinka, kurią skatina sostinės augimas, o šiaurinėse savivaldybėse aplink Kolašiną ir Žabljaką yra kalnų rinka, kurią skatina slidinėjimo kurortai ir antrieji namai, kainomis toli už pakrantės.
Pirkėjas praktinis šio užsakymo panaudojimas yra nuspręsti, kuri rinka atitinka biudžetą ir paskirtį, o tada palyginti sklypus jos viduje, o ne skersai.
Kodėl dviejų gretimų kaimų kainos taip skiriasi?
Kadangi keli šimtai metrų vienu metu gali pakeisti kelis veiksnius. Viename kaime gali būti kanalizacija, o kitame – nuotekų sistema; vienas gali turėti planą, leidžiantį tris aukštus, o kitas – saugomą zoną, leidžiančią vieną; vienas gali sėdėti saulėtoje pakrantėje, o kitas – žiemos pavėsyje. Pirkėjai, lyginantys kaimus pagal kainą iškaboje, viso to pasigenda. Jas lyginame skaitydami planavimo sąlygas, kurias paaiškina mūsų urbanistinių techninių sąlygų vadovas, ir eidami taku.
Kodėl pigi žemė pigi?
Savivaldybės diapazono apačioje esantys sklypai yra dėl priežasčių, kurias atskleidžia byla: nėra statybos teisių, laukas žemės ūkio zonoje, sklypas be teisėto privažiavimo, per siaura juosta, kad būtų galima statyti po nesėkmių, sklypas iš dalies po planuojamu keliu arba nuolydis, kuris padvigubina žemės darbų kainą. Kiekvienas iš jų yra tikra nuolaida pirkėjui, kuris tai supranta, ir spąstai pirkėjui, kuris nesupranta.
Mūsų žemės ūkio paskirties žemės pertvarkymo vadovas apima pirmąjį iš jų, o privažiavimo kelių ir servitutų vadovas – tai, kas labiausiai nustebina pirkėjus. Pigus sklypas, kuris praeina ir patikrinimus, ir apklausą, yra tikra galimybė, ir jie egzistuoja.
Kaip lyginti sklypus pagal vertę, o ne kainą?
Kiekvieną sklypą sudedame į tą pačią trumpą lentelę: prašoma kaina; pastatomas grindų plotas esant sąlygoms po nuosmukių ir aukščio; baigtos vilos pristatymo išlaidos, įskaitant geotechninių tyrimų pagrindus, komunalines paslaugas ir patį pastatą; ir baigtos vilos perpardavimo rinka toje mikro vietoje. Rezultatas yra kaina už kvadratinį metrą baigtos vilos, kurią pirkėjas iš tikrųjų perka, ir vaizdas, už ką ji parduotų.
Šiuo pagrindu dažnai geriau perkamas sklypas už didesnę kvadratinio metro kainą, nes jis leidžia statyti didesnį namą geresnėje žemėje su komunalinėmis paslaugomis prie vartų. Siužetas, kurį pristatome Kotoro įlanka, pateikiamas su šiuo argumentu, o ne su antraštės figūra.
Kaip kinta kainos ir ko turėtų tikėtis pirkėjas?
Paklausa iš užsienio ilgainiui padidino pakrantės žemes, o nauja infrastruktūra – kelias, prieplauka, oro uosto plėtra – pakelia aptarnaujamas vietas. Kainos taip pat stringa, atskirose vietose ir kai kuriais metais, o sklypai, turintys vertę per prekystalį, yra tie, kurie turi aiškiausias užstatymo teises ir geriausią privažiavimą. Pirkėjas turėtų laikyti ilgą tendenciją kaip foną, o konkretaus sklypo failą – kaip sprendimą.
Privačių pardavėjų pakrantėje prašomos kainos paprastai yra didelės, o pirkėjas, kuris derasi iš visos bylos, žinodamas sąlygas, apklausą ir komunalines paslaugas, pasiekia geresnių rezultatų nei tas, kuris derasi iš entuziazmo. Mes atliekame šias derybas klientams kaip paslaugos dalį.
Nuo ko turėtų pradėti pirkėjas?
Su tikslu ir biudžetu, kurie pasirenka rinką. Tada su byla apie kiekvieną sklypą toje rinkoje, kuri pasirenka sklypą. Sklypai mūsų sąrašuose pateikiami kartu su paruošta byla, o kitur rastam sklypui mes jį paruošime. Pasakykite, ką norite statyti ir kurioje pakrantės dalyje, o mes atsakysime su savivaldybėmis, kurios tinka ir ko šiuo metu prašo užstatyti sklypas kiekvienoje iš jų.