Les acheteurs arrivent avec un prix au mètre carré en tête, récupéré sur un portail d'annonces ou chez un ami, et sont surpris de trouver un terrain à trois fois ce chiffre dans un village et à un tiers dans un autre. Le prix des terrains au Monténégro est évalué par localité de manière très fine, et les différences ont des causes qui peuvent être lues avant une visite. Ce guide explique ce qui fait évoluer les prix des terrains entre et au sein des municipalités et comment nous comparons les terrains pour les clients en fonction de ce qu'ils peuvent réellement construire.
Pourquoi le littoral se comporte-t-il comme plusieurs marchés ?
La côte est courte, mais elle est divisée par la géographie et par le type d'acheteur que chaque partie attire. La baie de Kotor est une étendue d'eau fermée avec de vieilles colonies de pierre, une planification stricte et un acheteur qui valorise le caractère et le calme. Tivat possède l'aéroport, la marina et un acheteur qui valorise les services et la revente. Budva et sa côte ont les plages, les foules estivales et le plus grand parc d'appartements. Bar et Ulcinj, au sud, ont de longues plages, plus d'espace et un acheteur qui valorise la valeur. Les prix suivent ces profils, et le prix d'une parcelle est fixé en fonction du marché auquel elle appartient avant de prendre en compte quoi que ce soit concernant la parcelle elle-même.
Notre page Pourquoi le Monténégro décrit les régions du point de vue d'un acheteur ; ce guide se concentre sur l'effet des différences sur le prix des terrains.
Qu'est-ce qui fait augmenter le prix d'un terrain au sein d'une commune ?
Dans n'importe quelle municipalité, les mêmes facteurs se répètent :
- Distance jusqu'à la mer, mesurée en minutes à pied plutôt qu'en mètres sur la carte
- Une vue sur l'eau, et dans la baie une vue sur une partie particulière de celle-ci
- Accès depuis une route asphaltée plutôt qu'une piste ou une voie
- Eau, électricité et égouts à la frontière plutôt qu'à un câble et à un tuyau
- Conditions de planification autorisant deux étages ou plus au lieu d'un seul
- Une parcelle carrée en pente douce plutôt qu'une longue bande raide
- Proximité de l'aéroport, du port de plaisance ou de la vieille ville
Une parcelle qui obtient de bons résultats sur tous ces éléments commande le haut de la fourchette de sa municipalité ; une parcelle qui obtient de mauvais scores sur plusieurs sièges en bas, quelle que soit la commune. Les raisons sont les mêmes que celles que nous vérifions pour la constructibilité, c'est pourquoi un terrain bon marché pour sa superficie est rarement bon marché pour ce qui peut y être construit.
Où se situent les communes les unes par rapport aux autres ?
Sans citer des chiffres qui seraient périmés sur une saison, les commandes sont stables depuis des années. Le quartier de la marina de Tivat et les plus belles rives de la baie se trouvent au sommet avec le Budva riviera. Le reste de Kotor, Tivat et Herceg Novi suivent, avec une grande variation selon les villages. Bar se trouve en dessous d'eux avec le meilleur rapport qualité-prix pour un terrain près d'une bonne plage, et Ulcinj en dessous de Bar avec les plages les plus longues et le moins d'infrastructures. À l'intérieur des terres, Podgorica possède son propre marché foncier urbain, tiré par la croissance de la capitale, et les municipalités du nord autour de Kolašin et Žabljak ont un marché de montagne tiré par les stations de ski et les résidences secondaires, à des prix bien inférieurs à ceux de la côte.
Pour un acheteur, l'utilisation pratique de cet ordre est de décider quel marché correspond au budget et à l'objectif, puis de comparer les parcelles à l'intérieur plutôt qu'à travers celui-ci.
Pourquoi deux villages voisins ont-ils des prix si différents ?
Parce que quelques centaines de mètres peuvent changer plusieurs facteurs à la fois. Un village peut avoir l'égout et l'autre une fosse septique ; l'un peut avoir un plan qui autorise trois étages et l'autre une zone protégée qui en autorise un ; l'un peut s'asseoir sur la rive ensoleillée et l'autre à l'ombre en hiver. Les acheteurs qui comparent les villages d'après le prix indiqué sur le panneau manquent tout cela. Nous les comparons en lisant les conditions de planification, expliquées dans notre guide des conditions techniques urbanistiques, et en parcourant le chemin.
Qu'est-ce qui rend les terrains bon marché bon marché ?
Les parcelles en bas de périmètre d'une commune sont là pour des raisons révélées par le dossier : pas de droit à construire, un champ en zone agricole, une parcelle sans accès légal, une bande trop étroite pour construire après des reculs, une parcelle en partie sous une route projetée, ou encore une pente qui double le coût du terrassement. Chacun de ces éléments constitue une véritable remise pour un acheteur qui le comprend et un piège pour un acheteur qui ne le comprend pas.
Notre guide sur la conversion des terres agricoles couvre le premier d'entre eux, et le guide sur les routes d'accès et servitudes couvre celui qui surprend le plus les acheteurs. Un terrain bon marché qui passe avec succès les contrôles et l'enquête est une véritable opportunité, et elles existent.
Comment comparer les parcelles sur la valeur plutôt que sur le prix ?
Nous mettons chaque parcelle dans un même tableau court : le prix demandé ; la surface de plancher constructible dans les conditions après retraits et hauteur ; le coût pour atteindre une villa finie, y compris les travaux préparatoires de l'étude géotechnique, les services publics et la construction elle-même ; et le marché de la revente d'une villa finie dans ce micro-emplacement. Le résultat est un coût par mètre carré de villa finie, qui correspond à ce que l'acheteur achète réellement, et une idée du prix auquel elle se vendrait.
Sur cette base, un terrain à un prix plus élevé par mètre carré de terrain est souvent le meilleur achat, car il permet une maison plus grande sur un meilleur terrain avec les services publics à la porte. L'intrigue que nous présentons dans Baie de Kotor est répertoriée avec ce raisonnement plutôt qu'avec un chiffre principal.
Comment les prix évoluent-ils et à quoi un acheteur doit-il s'attendre ?
La demande étrangère a soulevé les terres côtières sur le long terme, et les nouvelles infrastructures, une route, une marina, l'agrandissement d'un aéroport, rehaussent les endroits qu'elles desservent. Les prix stagnent également, à certains endroits et certaines années, et les parcelles qui détiennent de la valeur grâce à un stand sont celles qui bénéficient des droits de construction les plus clairs et du meilleur accès. Un acheteur doit traiter la tendance longue comme arrière-plan et le dossier spécifique de l'intrigue comme décision.
Les prix demandés aux vendeurs privés du littoral sont généralement élevés, et l'acheteur qui négocie à partir d'un dossier complet, avec les conditions, l'enquête et les utilités connues, obtient un meilleur résultat que celui qui négocie avec enthousiasme. Nous effectuons cette négociation pour les clients dans le cadre du service.
Par où doit commencer un acheteur ?
Avec le but et le budget que choisissent le marché. Ensuite, avec le dossier de chaque parcelle à l'intérieur de ce marché, qui choisit la parcelle. Les parcelles présentes sur nos annonces sont livrées avec le dossier préparé, et pour une parcelle trouvée ailleurs nous le préparerons. Dites-nous ce que vous souhaitez construire et dans quelle partie de la côte, et nous vous répondrons avec les municipalités qui vous conviennent et ce que demande actuellement un terrain constructible dans chacune d'elles.