Покупці приходять із ціною за квадратний метр у своїй голові, вибраною на порталі оголошень або у друга, і з подивом знаходять ділянку в три рази більшу в одному селі та на третину в наступному. Земля в Чорногорії оцінюється за місцем у дуже тонкий спосіб, і відмінності мають причини, які можна прочитати перед оглядом. Цей посібник пояснює, що змінює ціни на землю між муніципалітетами та всередині муніципалітетів, і як ми порівнюємо ділянки для клієнтів щодо того, що вони насправді можуть побудувати.
Чому узбережжя поводиться як кілька ринків?
Узбережжя коротке, але воно розділене за географічним положенням і типом покупця, якого приваблює кожна частина. Которська затока - це закрита ділянка води зі старими кам'яними поселеннями, чітким плануванням і покупцем, який цінує характер і спокій. У Тіваті є аеропорт, пристань і покупець, який цінує послуги та перепродаж. Будва та її рив'єра мають пляжі, літню людність і найбільший фонд квартир. У Барі та Ульцині на півдні є довгі пляжі, більше простору та покупець, який цінує вартість. Ціни відповідають цим профілям, і ціна ділянки встановлюється залежно від того, до якого ринку вона належить, перш ніж розглядати щось про саму ділянку.
Наша сторінка Чому Чорногорія описує регіони з точки зору покупця; цей посібник зосереджується на тому, як різниця впливає на ціну землі.
Що підвищує ціну на ділянку в муніципалітеті?
У будь-якому муніципалітеті однакові фактори повторюються:
- Відстань до моря вимірюється в хвилинах пішки, а не в метрах на карті
- Вид на воду та в затоці вид на певну її ділянку
- Доступ з асфальтованої дороги, а не з колії чи смуги
- Вода, електрика та каналізація на межі, а не кабель і труба
- Умови планування, які дозволяють використовувати два або більше поверхів замість одного
- Квадратна ділянка з пологим нахилом, а не довга крута смуга
- Близькість до аеропорту, пристані чи старого міста
Ділянка, яка має хороші результати за всіма цими командами, є верхньою межею діапазону свого муніципалітету; ділянка, яка погано оцінюється на кількох місцях унизу, незалежно від муніципалітету. Причини ті самі, що ми перевіряємо на придатність для забудови, тому ділянка, яка є дешевою для своєї площі, рідко є дешевою для того, що на ній можна побудувати.
Де розташовані муніципалітети відносно один одного?
Не вказуючи цифри, які застаріли б протягом сезону, порядок був стабільним протягом багатьох років. Пристань для яхт Тівата та найкращі береги затоки розташовані на вершині Budva riviera. Решта Котор, Тіват і Герцег-Нові йдуть далі, з великими варіаціями по селах. Нижче за них розташований Бар із найкращим співвідношенням ціни на ділянку поблизу хорошого пляжу, а Улцинь нижче Бара з найдовшими пляжами та найменшою інфраструктурою. У внутрішній частині Подгориці є власний ринок міської землі, який стимулюється зростанням столиці, а північні муніципалітети навколо Колашина та Жабляка мають гірський ринок, який стимулюється гірськолижними курортами та вторинним будинком, за цінами набагато нижчими за узбережжя.
Для покупця практичне використання цього порядку полягає в тому, щоб визначити, який ринок відповідає бюджету та меті, а потім порівняти ділянки всередині нього, а не між ним.
Чому ціни в двох сусідніх селах такі різні?
Тому що кілька сотень метрів можуть змінити кілька факторів одночасно. В одному селі може бути каналізація, а в іншому – септик; один може мати план, який допускає три поверхи, а інший – охоронну зону, яка дозволяє один; один може сидіти на сонячному березі, а інший у зимовій тіні. Усе це пропускають покупці, які порівнюють села за ціною на вивісці. Ми порівнюємо їх, читаючи умови планування, які пояснює наш довідник до містобудівних технічних умов, і йдучи по смузі
.Що робить дешеву землю дешевою?
Ділянки в нижній частині діапазону муніципалітету є з причин, які виявляє файл: відсутність прав на забудову, поле в сільськогосподарській зоні, ділянка без законного доступу, смуга, надто вузька для забудови після невдач, ділянка частково під запланованою дорогою або схил, який подвоює вартість земляних робіт. Кожне з них, справжня знижка для покупця, який це розуміє, і пастка для покупця, який цього не розуміє.
Наш посібник із перетворення сільськогосподарських земель охоплює перший із них, а посібник із під’їзних доріг і сервітутів охоплює той, який найбільше дивує покупців. Дешева ділянка, яка пройшла і перевірку, і опитування, є справжньою можливістю, і вона існує.
Як ми порівнюємо ділянки за цінністю, а не за ціною?
Ми помістили кожну ділянку в одну коротку таблицю: запитувана ціна; площа забудови підлоги в умовах після відступів і висоти; вартість досягнення готової вілли, включаючи фундаментальні роботи від геотехнічних досліджень, комунікацій та самого будівництва; і ринок перепродажу готової вілли в цьому мікромісці. Результатом є вартість квадратного метра готової вілли, тобто те, що насправді купує покупець, і уявлення про те, за що вона буде продана.
З огляду на це, ділянка за вищою ціною за квадратний метр землі часто є кращою покупкою, оскільки це дозволяє побудувати більший будинок на кращій землі з комунікаціями біля воріт. Сюжет, який ми представляємо в Которська затока, вказано з цим міркуванням, а не із заголовком.
Як змінюються ціни та чого очікувати покупцю?
Попит з-за кордону в довгостроковій перспективі підняв прибережну землю, а нова інфраструктура, дорога, пристань для яхт, розширення аеропорту покращують місця, які вона обслуговує. Ціни також падають в окремих місцях і в деякі роки, а ті ділянки, які зберігають цінність через кіоски, мають чіткі права на будівництво та найкращий доступ. Покупець повинен розглядати довгий тренд як фон, а файл конкретного сюжету як рішення.
Приватні продавці на узбережжі зазвичай встановлюють високі ціни, і покупець, який веде переговори на основі повного файлу, з відомими умовами, опитуванням і комунальними послугами, досягає кращого результату, ніж той, хто веде переговори на ентузіазмі. Ми ведемо ці переговори для клієнтів як частину послуги.
З чого почати покупцю?
З метою та бюджетом, який обирає ринок. Потім з файлом на кожній ділянці всередині цього ринку, який вибирає ділянку. Ділянки в наших списках поставляються з підготовленим файлом, а для ділянки, знайденої в іншому місці, ми підготуємо його. Повідомте нам, що ви хочете побудувати і в якій частині узбережжя, і ми відповімо відповідним муніципалітетам і надамо відповідну земельну ділянку для будівництва в кожному з них.