A vevők a fejükben négyzetméterárral érkeznek, amelyet egy listás portálról vagy egy barátjuktól vettek fel, és meglepődnek azon, hogy az egyik faluban háromszorosa, a másikban pedig harmadával találnak telket. A montenegrói földterületek nagyon finoman vannak árazva helyenként, és az eltéréseknek megtekintés előtt kiolvasható okai vannak. Ez az útmutató elmagyarázza, mi mozgatja a telekárakat az önkormányzatok között és azokon belül, és hogyan hasonlítjuk össze a telkeket az ügyfelek számára, hogy ténylegesen mit építhetnek.
Miért viselkedik a tengerpart úgy, mint több piac?
A tengerpart rövid, de a földrajzi elhelyezkedés és a vásárlók fajtája szerint tagolják az egyes részek. A Kotori-öböl egy zárt vízpart régi kőtelepítésekkel, szigorú tervezéssel és a karaktert és a nyugalmat értékelő vásárlóval. Tivatban van a repülőtér, a kikötő és egy vevő, aki értékeli a szolgáltatásokat és a viszonteladást. Budva és riviérája a strandokkal, a nyári tömegekkel és a legnagyobb apartmankészlettel rendelkezik. A délre fekvő Bar és Ulcinj hosszú strandokkal, több hellyel és egy értékes vásárlóval rendelkezik. Az árak követik ezeket a profilokat, és a telek árát az határozza meg, hogy melyik piachoz tartozik, mielőtt magával a telekkel kapcsolatos bármit is figyelembe vennénk.
A miért Montenegró oldalunk a régiókat a vásárló szemszögéből írja le; ez az útmutató arra összpontosít, hogy a különbségek milyen hatással vannak a föld árára.
Mi emeli egy telek árát egy településen belül?
Bármelyik településen belül ugyanazok a tényezők ismétlődnek:
- A tengertől való távolság, percben gyalogosan mérve, nem pedig méterben a térképen
- Kilátás a vízre és az öbölben annak egy bizonyos szakaszára
- Aszfaltútról kell megközelíteni, nem pedig vágányról vagy sávról
- Víz, villany és csatorna a határon, nem pedig egy kábel és egy cső távolsága
- A tervezési feltételek egy helyett két vagy több szintet engedélyeznek
- Egy négyzet alakú, enyhén lejtős telek, nem pedig egy hosszú meredek sáv
- A repülőtér, a kikötő vagy az óváros közelsége
Egy telek, amely ezek mindegyikén jó pontszámot ér el, önkormányzata tartományának csúcsát jelenti; egy telek, amely több helyen gyengén teljesít, alul, bármilyen önkormányzat is legyen. Az okok ugyanazok, mint amiket a beépíthetőség szempontjából is ellenőrizünk, ezért a területéhez képest olcsó telek ritkán olcsó a ráépíthetőhez képest.
Hol helyezkednek el az önkormányzatok egymáshoz képest?
Anélkül, hogy olyan számadatokat idéznének, amelyek egy szezonban elavultak, a sorrend évek óta stabil. Tivat kikötőnegyede és az öböl legjobb partjai a tetején ülnek a Budva riviera-vel. Kotor, Tivat és Herceg Novi többi része következik, falunként nagy eltérésekkel. Az alattuk található Bar a legjobb ár-érték arányú telekért egy jó strand közelében, Ulcinj pedig Bar alatt található a leghosszabb strandokkal és a legkevesebb infrastruktúrával. A szárazföld belsejében Podgorica saját városi földpiaccal rendelkezik, amelyet a főváros növekedése vezérel, az északi Kolašin és Žabljak környéki települések pedig hegyi piaccal rendelkeznek, amelyet a síterepek és a második otthonok vezérelnek, jóval a part alatti árakon.
A vevő számára ennek a rendelésnek a gyakorlati haszna az, hogy eldöntse, melyik piac felel meg a költségvetésnek és a célnak, majd összehasonlítja a telkeket, nem pedig az egészben.
Miért van két szomszédos falu ára ennyire eltérő?
Mert néhány száz méter egyszerre több tényezőt is megváltoztathat. Az egyik faluban lehet a csatorna, a másikban pedig a szennyvízcsatorna; az egyiknek lehet három szintet engedélyező terve, a másiknak pedig egy védett zóna; az egyik a napsütötte parton, a másik téli árnyékban ülhet. Azok a vásárlók, akik a falvakat a táblán szereplő ár alapján hasonlítják össze, mindezt hiányolják. Összehasonlítjuk őket a tervezési feltételek elolvasásával, amelyeket az urbanisztikai műszaki feltételekhez szóló útmutatónk ismertet, és a sáv bejárásával.
Mitől olcsó az olcsó föld?
Az önkormányzat tartományának legalsó részén található telkek olyan okok miatt vannak ott, amelyekről az aktából kiderül: nincs építési jog, mező mezőgazdasági övezetben, egy telek, ahol nincs törvényes bejárás, egy sáv, amely túl keskeny ahhoz, hogy építkezzen a kudarcok után, egy telek részben egy tervezett út alatt van, vagy egy lejtő, amely megduplázza az alapozás költségeit. Ezek mindegyike valódi árengedmény annak a vásárlónak, aki megérti, és csapda annak a vevőnek, aki nem.
A mezőgazdasági területek átalakításáról szóló útmutatónk ezek közül az elsőt tárgyalja, a bekötőutak és szolgalmi jogok útmutatója pedig azt, amelyik a legjobban meglepi a vásárlókat. Egy olcsó cselekmény, amely átmegy az ellenőrzésen és a felmérésen is, valódi lehetőség, és léteznek.
Hogyan hasonlítsuk össze a telkeket az ár helyett az érték alapján?
Minden telket ugyanabba a rövid táblázatba helyeztünk: a kért ár; a beépíthető alapterület visszaesések és magasság utáni feltételek mellett; a kész villa elérésének költsége, beleértve a geotechnikai felmérés alapozását, a közműveket és magát az épületet; és egy kész villa viszonteladói piaca azon a mikrotelepülésen. Az eredmény a kész villa négyzetméterenkénti költsége, amit a vevő ténylegesen vásárol, és megtekinthető, hogy mennyiért adná el.
Ezen az alapon gyakran egy magasabb négyzetméterárú telek a jobb vétel, mert így nagyobb házat lehet jobb földön, a közművekkel a kapuban. A Kotori-öböl oldalon bemutatott cselekmény inkább ezzel az érveléssel van felsorolva, mint egy főcím ábrával.
Hogyan változnak az árak, és mire számítson a vevő?
A külföldről érkező kereslet hosszú távon megemelte a part menti területeket, és az új infrastruktúra, egy út, egy kikötő, egy repülőtér-bővítés emeli a kiszolgált helyeket. Az árak is megtorpannak, egyes helyeken és néhány évben, és a bódén keresztül értéket tartó telkek a legtisztább építési joggal és a legjobb megközelítéssel rendelkeznek. A vevőnek a hosszú trendet kell háttérként kezelnie, a konkrét telek fájlját pedig döntésként kell kezelnie.
A tengerparti magáneladók által kért árak jellemzően magasak, és az a vevő, aki komplett aktából, a feltételek, a felmérés és a közművek ismertsége mellett tárgyal, jobb eredményt ér el, mint az, aki lelkesedéssel tárgyal. Ezt a tárgyalást a szolgáltatás részeként végezzük az ügyfelek számára.
Hol kezdje a vásárló?
A céllal és a költségvetéssel, amelyek a piacot választják. Ezután minden egyes telken lévő fájllal azon a piacon, amely kiválasztja a telket. A a listánkon található telkek az elkészített fájllal együtt érkeznek, és a máshol talált telek esetében elkészítjük azt. Mondja el, mit szeretne építeni, és a part melyik részén, mi pedig megválaszoljuk az alkalmas településekkel, és hogy jelenleg mit kér a beépíthető telek mindegyikében.