يصل المشترون وفي أذهانهم سعر للمتر المربع، يتم الحصول عليه من بوابة قائمة أو من أحد الأصدقاء، ويتفاجأون بالعثور على قطعة أرض تساوي ثلاثة أضعاف هذا الرقم في قرية واحدة وثلثها في القرية التالية. يتم تسعير الأراضي في الجبل الأسود حسب المكان بطريقة دقيقة للغاية، وللاختلافات أسباب يمكن قراءتها قبل المشاهدة. يشرح هذا الدليل العوامل التي تحرك أسعار الأراضي بين البلديات وداخلها وكيف نقارن قطع الأراضي للعملاء بشأن ما يمكنهم بناءه بالفعل.
لماذا يتصرف الساحل كأسواق متعددة؟
الساحل قصير، لكنه مقسم حسب الجغرافيا ونوع المشتري الذي يجذبه كل جزء. خليج كوتور عبارة عن امتداد مائي مغلق به مستوطنات حجرية قديمة وتخطيط صارم ومشتري يقدر الشخصية والهدوء. يوجد في تيفات المطار والمرسى والمشتري الذي يقدر الخدمات وإعادة البيع. تتمتع بودفا وريفيرا بالشواطئ والحشود الصيفية وأكبر مخزون من الشقق. يوجد في بار وأولسيني في الجنوب شواطئ طويلة ومساحة أكبر ومشتري يقدر القيمة. تتبع الأسعار هذه الملفات، ويتم تحديد سعر قطعة الأرض حسب السوق الذي تنتمي إليه قبل النظر في أي شيء يتعلق بقطعة الأرض نفسها.
تصف صفحة لماذا مونتينيغرو الخاصة بنا المناطق من وجهة نظر المشتري؛ ويركز هذا الدليل على ما تفعله الاختلافات في أسعار الأراضي.
ما الذي يرفع سعر قطعة أرض داخل البلدية؟
داخل أي بلدية تتكرر نفس العوامل:
- المسافة إلى البحر، تُقاس بالدقائق سيرًا على الأقدام وليس بالأمتار على الخريطة
- منظر للمياه، وفي الخليج منظر لامتداد معين منه
- الوصول من طريق أسفلتي بدلاً من المسار أو الممر
- المياه والكهرباء والصرف الصحي على الحدود بدلاً من كابل وأنبوب بعيدًا
- شروط التخطيط التي تسمح بطابقين أو أكثر بدلاً من طابق واحد
- قطعة مربعة مائلة بلطف بدلاً من شريط طويل شديد الانحدار
- القرب من المطار أو المارينا أو البلدة القديمة
قطعة الأرض التي تحقق نتائج جيدة في كل هذه الأمور تقع في الجزء العلوي من نطاق بلديتها؛ قطعة الأرض التي تحصل على نتائج سيئة في العديد من المواقع تقع في الأسفل، مهما كانت البلدية. الأسباب هي نفسها التي نتحقق منها من قابلية البناء، ولهذا السبب نادرًا ما تكون قطعة الأرض الرخيصة بالنسبة لمساحتها رخيصة مقابل ما يمكن البناء عليه.
أين موقع البلديات بالنسبة لبعضها البعض؟
وبدون ذكر أرقام قد تكون قديمة في موسم واحد، ظل الترتيب مستقرًا لسنوات. يقع حي المارينا في تيفات وأفضل شواطئ الخليج في الأعلى مع Budva riviera. ويتبعها ما تبقى من كوتور وتيفات وهرسك نوفي، مع تباين كبير حسب القرية. يقع بار أسفلهم بأفضل قيمة لقطعة أرض بالقرب من شاطئ جيد، ويقع أولسيني أسفل بار مع أطول الشواطئ وأقل بنية تحتية. في الداخل، تتمتع بودغوريتشا بسوق أراضي حضري خاص بها، مدفوعًا بنمو العاصمة، كما أن البلديات الشمالية حول كولاسين وزابلياك لديها سوق جبلية مدفوعة بمنتجعات التزلج والمنازل الثانية، بأسعار أقل بكثير من الساحل.
بالنسبة للمشتري، فإن الاستخدام العملي لهذا الترتيب هو تحديد السوق الذي يناسب الميزانية والغرض، ثم مقارنة قطع الأراضي داخله وليس عبره.
لماذا يختلف سعر قريتين متجاورتين؟
لأن بضع مئات من الأمتار يمكن أن تغير عدة عوامل في وقت واحد. قد يكون في إحدى القرى شبكة صرف صحي والأخرى بها قاعدة صرف صحي؛ قد يكون لدى أحدهما مخطط يسمح بثلاثة طوابق والآخر منطقة محمية تسمح بطابق واحد؛ يمكن لأحدهما الجلوس على الشاطئ المشمس والآخر في ظل الشتاء. المشترون الذين يقارنون القرى بالسعر الموجود على اللافتة يفتقدون كل هذا. ونقوم بمقارنتها من خلال قراءة شروط التخطيط، التي يشرحها دليلنا الشروط الفنية الحضرية، ومن خلال السير في الممر
.ما الذي يجعل الأراضي الرخيصة رخيصة الثمن؟
توجد قطع الأراضي الموجودة في الجزء السفلي من نطاق البلدية لأسباب يكشفها الملف: عدم وجود حقوق بناء، أو وجود حقل في منطقة زراعية، أو قطعة أرض لا يمكن الوصول إليها بشكل قانوني، أو شريط ضيق جدًا بحيث لا يمكن البناء عليه بعد النكسات، أو قطعة أرض جزئيًا أسفل طريق مخطط، أو منحدر يضاعف تكلفة الأعمال الأساسية. وكل واحد من هذه الأمور خصم حقيقي للمشتري الذي يفهمه، وفخ للمشتري الذي لا يفهمه.
يغطي دليلنا تحويل الأراضي الزراعية أول هذه العناصر، ويغطي دليل طرق الوصول وحقوق الارتفاق أكثر ما يفاجئ المشترين. تعتبر قطعة الأرض الرخيصة التي تجتاز الفحصين والمسح فرصة حقيقية، وهي موجودة.
كيف نقارن قطع الأراضي من حيث القيمة وليس السعر؟
وضعنا كل قطعة أرض في نفس الجدول القصير: السعر المطلوب؛ مساحة الأرضية القابلة للبناء في ظل الظروف بعد النكسات والارتفاع؛ تكلفة الوصول إلى الفيلا الجاهزة، بما في ذلك الأعمال الأساسية من المسح الجيوتقني والمرافق والبناء نفسه؛ وسوق إعادة البيع للفيلا الجاهزة في هذا الموقع الصغير. والنتيجة هي تكلفة المتر المربع من الفيلا الجاهزة، وهو ما يشتريه المشتري بالفعل، ورؤية لما سيبيعه.
وعلى هذا الأساس، غالبًا ما تكون قطعة الأرض بسعر أعلى لكل متر مربع من الأرض هي الشراء الأفضل، لأنها تسمح بمنزل أكبر على أرض أفضل مع وجود المرافق عند البوابة. الحبكة التي نقدمها في خليج كوتور مدرجة بهذا المنطق وليس مع الرقم الرئيسي.
كيف تتحرك الأسعار، وما الذي يجب أن يتوقعه المشتري؟
أدى الطلب الخارجي إلى رفع الأراضي الساحلية على المدى الطويل، كما تعمل البنية التحتية الجديدة والطريق والمرسى وتوسيع المطار على رفع الأماكن التي تخدمها. كما تتوقف الأسعار أيضًا، في أماكن فردية وفي بعض السنوات، وقطع الأراضي التي تحمل قيمة من خلال المماطلة هي تلك التي تتمتع بأوضح حقوق البناء وأفضل إمكانية الوصول إليها. يجب على المشتري التعامل مع الاتجاه الطويل كخلفية وملف قطعة الأرض المحددة كقرار.
عادةً ما تكون الأسعار المطلوبة من البائعين الخاصين على الساحل مرتفعة، والمشتري الذي يتفاوض من خلال ملف كامل، مع الشروط والمسح والمرافق المعروفة، يحقق نتيجة أفضل من الشخص الذي يتفاوض بحماس. نحن نقوم بهذا التفاوض للعملاء كجزء من الخدمة.
أين يجب أن يبدأ المشتري؟
مع الغرض والميزانية التي يختارها السوق. ثم بالملف الخاص بكل قطعة أرض داخل ذلك السوق الذي يختار قطعة الأرض. تأتي قطع الأراضي الموجودة في قوائمنا مع الملف المجهز، وبالنسبة لقطعة الأرض الموجودة في مكان آخر، فسنقوم بإعداده. أخبرنا ما الذي تريد بناءه وفي أي جزء من الساحل، وسنقوم بالرد مع البلديات المناسبة وما هي قطعة الأرض القابلة للبناء في كل منها حاليًا.