Käufer kommen mit einem Preis pro Quadratmeter im Kopf an, den sie von einem Listing-Portal oder von einem Freund erhalten haben, und sind überrascht, in einem Dorf ein Grundstück zu finden, das dreimal so hoch ist und im nächsten nur ein Drittel davon. Die Preise für Grundstücke in Montenegro werden nach Ort sehr fein differenziert, und die Unterschiede haben Ursachen, die vor einer Besichtigung gelesen werden können. In diesem Leitfaden wird erklärt, was die Grundstückspreise zwischen und innerhalb von Gemeinden beeinflusst und wie wir Grundstücke für Kunden dahingehend vergleichen, was sie tatsächlich bauen können.
Warum verhält sich die Küste wie mehrere Märkte?
Die Küste ist kurz, aber durch die Geographie und die Art der Käufer, die jeder Teil anzieht, unterteilt. Die Bucht von Kotor ist ein geschlossenes Gewässer mit alten Steinsiedlungen, strenger Planung und einem Käufer, der Wert auf Charakter und Ruhe legt. Tivat verfügt über den Flughafen, den Yachthafen und einen Käufer, der Wert auf Dienstleistungen und Weiterverkauf legt. Budva und seine Riviera haben die Strände, den sommerlichen Andrang und den größten Bestand an Wohnungen. Bar und Ulcinj im Süden haben lange Strände, mehr Platz und einen Käufer, der Wert auf Wert legt. Die Preise folgen diesen Profilen, und der Preis eines Grundstücks wird dadurch bestimmt, zu welchem Markt es gehört, bevor irgendetwas über das Grundstück selbst berücksichtigt wird.
Unsere Seite Warum Montenegro beschreibt die Regionen aus der Sicht eines Käufers; Dieser Leitfaden konzentriert sich darauf, welche Auswirkungen die Unterschiede auf die Grundstückspreise haben.
Was erhöht den Preis eines Grundstücks innerhalb einer Gemeinde?
Innerhalb einer Gemeinde wiederholen sich dieselben Faktoren:
- Entfernung zum Meer, gemessen in Minuten zu Fuß statt in Metern auf der Karte
- Ein Blick auf das Wasser und in der Bucht ein Blick auf einen bestimmten Abschnitt davon
- Zufahrt über eine Asphaltstraße statt über einen Weg oder eine Fahrspur
- Wasser, Strom und Abwasser an der Grenze statt ein Kabel und ein Rohr entfernt
- Planungsbedingungen, die zwei oder mehr Stockwerke anstelle von einem ermöglichen
- Ein quadratisches, sanft abfallendes Grundstück statt eines langen steilen Streifens
- Nähe zum Flughafen, zum Yachthafen oder zur Altstadt
Ein Grundstück, das bei all diesen Punkten gut abschneidet, liegt an der Spitze seiner Gemeinde; Ein Grundstück, das unabhängig von der Gemeinde in mehreren Lagen schlecht abschneidet. Die Gründe dafür sind dieselben, die wir auch für die Bebaubarkeit prüfen, weshalb ein Grundstück, das für seine Fläche günstig ist, selten auch für das, was darauf bebaut werden kann, günstig ist.
Wo stehen die Gemeinden im Verhältnis zueinander?
Ohne Angabe von Zahlen, die in einer Saison veraltet wären, ist die Reihenfolge seit Jahren stabil. Das Jachthafenviertel von Tivat und die besten Ufer der Bucht liegen ganz oben mit dem Budva riviera. Der Rest von Kotor, Tivat und Herceg Novi folgt, mit großen Unterschieden je nach Dorf. Darunter liegt Bar mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis für ein Grundstück in der Nähe eines guten Strandes und Ulcinj unterhalb von Bar mit den längsten Stränden und der geringsten Infrastruktur. Im Landesinneren verfügt Podgorica über einen eigenen städtischen Grundstücksmarkt, der vom Wachstum der Hauptstadt angetrieben wird, und die nördlichen Gemeinden rund um Kolašin und Žabljak verfügen über einen Bergmarkt, der von Skigebieten und Zweitwohnungen angetrieben wird, deren Preise weit unter der Küste liegen.
Für einen Käufer besteht der praktische Nutzen dieser Reihenfolge darin, zu entscheiden, welcher Markt zum Budget und Zweck passt, und dann Grundstücke innerhalb dieses Marktes und nicht darüber hinweg zu vergleichen.
Warum sind die Preise für zwei benachbarte Dörfer so unterschiedlich?
Denn ein paar hundert Meter können mehrere Faktoren gleichzeitig verändern. Ein Dorf verfügt möglicherweise über eine Kanalisation und das andere über eine Klärgrube. Einer kann einen Plan haben, der drei Stockwerke zulässt, und der andere eine geschützte Zone, die eines zulässt; Einer kann am sonnigen Ufer sitzen und der andere im Winterschatten. Käufer, die die Dörfer nach dem Preis auf dem Schild vergleichen, übersehen all das. Wir vergleichen sie, indem wir die Planungsbedingungen lesen, die in unserem Leitfaden zu den städtebaulichen technischen Bedingungen erläutert werden, und indem wir die Fahrspur abgehen.
Was macht billiges Land billig?
Die Grundstücke am unteren Rand des Gemeindegebiets sind aus Gründen vorhanden, die aus der Akte hervorgehen: kein Baurecht, ein Feld in einer landwirtschaftlichen Zone, ein Grundstück ohne legalen Zugang, ein Streifen, der nach Rückschlägen zu schmal ist, um bebaut zu werden, ein Grundstück, das teilweise unter einer geplanten Straße liegt, oder ein Hang, der die Kosten für die Erdarbeiten verdoppelt. Jedes davon ist ein echter Rabatt für einen Käufer, der es versteht, und eine Falle für einen Käufer, der es nicht versteht.
Unser Leitfaden zur Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen deckt den ersten davon ab, und der Leitfaden zu Zufahrtsstraßen und Dienstbarkeiten deckt den ab, der Käufer am meisten überrascht. Ein günstiges Grundstück, das sowohl die Prüfungen als auch die Umfrage besteht, ist eine echte Chance, und die gibt es.
Wie vergleichen wir Grundstücke nach Wert und nicht nach Preis?
Wir haben jedes Grundstück in die gleiche kurze Tabelle eingetragen: den geforderten Preis; die bebaubare Grundfläche unter den Bedingungen nach Rückschlägen und Höhe; die Kosten für die Fertigstellung einer Villa, einschließlich der Erdarbeiten aus der geotechnischen Untersuchung, der Versorgungsleistungen und des Baus selbst; und der Wiederverkaufsmarkt für eine fertige Villa in diesem Mikrostandort. Das Ergebnis sind die Kosten pro Quadratmeter der fertigen Villa, also das, was der Käufer tatsächlich kauft, und eine Vorstellung davon, wofür sie verkauft werden würde.
Auf dieser Grundlage ist ein Grundstück zu einem höheren Preis pro Quadratmeter Land oft der bessere Kauf, da es ein größeres Haus auf einem besseren Grundstück mit den Versorgungseinrichtungen vor der Tür ermöglicht. Die Handlung, die wir unter Bucht von Kotor präsentieren, wird mit dieser Begründung und nicht mit einer Schlagzeilenzahl aufgeführt.
Wie bewegen sich die Preise und was sollte ein Käufer erwarten?
Die Nachfrage aus dem Ausland hat die Küstenflächen langfristig vergrößert, und neue Infrastruktur, eine Straße, ein Jachthafen, eine Flughafenerweiterung, vergrößern die Orte, die sie bedienen. Auch die Preise stagnieren, an einzelnen Orten und in manchen Jahren, und die Grundstücke, die durch einen Stall einen Wert behalten, sind diejenigen mit den klarsten Baurechten und der besten Erreichbarkeit. Ein Käufer sollte den langfristigen Trend als Hintergrund und die Akte des jeweiligen Grundstücks als Entscheidung betrachten.
Die Angebotspreise von Privatverkäufern an der Küste sind in der Regel hoch angesetzt, und der Käufer, der auf der Grundlage einer vollständigen Akte verhandelt, wobei die Bedingungen, das Gutachten und die Versorgungsunternehmen bekannt sind, erzielt ein besseres Ergebnis als jemand, der aus Begeisterung verhandelt. Wir führen diese Verhandlungen für unsere Kunden als Teil unserer Dienstleistung durch.
Wo sollte ein Käufer anfangen?
Mit dem Zweck und dem Budget, die der Markt wählt. Dann mit der Datei zu jedem Grundstück innerhalb dieses Marktes, der das Grundstück auswählt. Die Plots auf unseren Angeboten werden mit der vorbereiteten Datei geliefert, und für einen Plot, der anderswo gefunden wird, bereiten wir sie vor. Sagen Sie uns, was Sie bauen möchten und in welchem Teil der Küste, und wir werden Ihnen mit den passenden Gemeinden antworten und angeben, welche Anforderungen an ein bebaubares Grundstück in jeder von ihnen derzeit gestellt werden.