Ostajat saapuvat neliöhinta mielessään listausportaalista tai ystävältä haettuina ja hämmästyvät nähdessään tontin, joka on kolminkertainen toisessa kylässä ja kolmannes toisessa kylässä. Maat Montenegrossa on hinnoiteltu paikkakohtaisesti erittäin hienorakeisesti, ja eroille on syitä, jotka voidaan lukea ennen katselua. Tässä oppaassa kerrotaan, mikä muuttaa tonttien hintoja kuntien välillä ja sisällä ja kuinka vertaamme asiakkaiden tontteja sen perusteella, mitä he voivat rakentaa.
Miksi rannikko käyttäytyy useiden markkinoiden tavoin?
Rannikko on lyhyt, mutta se jakautuu maantieteellisesti ja sen mukaan, millaisia ostajia kukin osa houkuttelee. Kotorin lahti on suljettu vesialue, jossa on vanhoja kiviasutuksia, tiukkaa suunnittelua ja luonnetta ja rauhallisuutta arvostava ostaja. Tivatissa on lentokenttä, venesatama ja ostaja, joka arvostaa palveluita ja jälleenmyyntiä. Budvassa ja sen Rivieralla on rannat, kesäväkijoukkoja ja suurin asuntokanta. Bar ja Ulcinj etelässä ovat pitkät rannat, enemmän tilaa ja ostaja, joka arvostaa arvoa. Hinnat noudattavat näitä profiileja, ja tontin hinta määräytyy sen mukaan, mille markkinoille se kuuluu, ennen kuin mitään itse tontista otetaan huomioon.
Miksi Montenegro -sivullamme kuvataan alueita ostajan näkökulmasta. tämä opas keskittyy siihen, mitä erot vaikuttavat maan hintaan.
Mikä nostaa tontin hintaa kunnassa?
Missä tahansa kunnassa samat tekijät toistuvat:
- Etäisyys mereen mitattuna minuutteina kävellen eikä metreinä kartalla
- Näkymä vedestä ja lahdella näkymä sen tietystä osuudesta
- Pääsy asfalttitieltä radan tai kaistan sijaan
- Vesi, sähkö ja viemäri rajalla, ei kaapelin ja putken päässä
- Suunnitteluolosuhteet, joissa sallitaan kaksi tai useampi kerros yhden sijaan
- Enemmän neliönmuotoinen, loivasti kalteva tontti kuin pitkä jyrkkä kaistale
- Lentokentän, venesataman tai vanhankaupungin läheisyys
Kaikissa näissä hyvin pisteytyvä juoni on kuntansa kärki; juoni, joka saa huonot pisteet useilla paikoilla alareunassa, olipa kunta mikä tahansa. Syyt ovat samat kuin tarkastamme rakentamisen, minkä vuoksi alueelleen halpa tontti on harvoin halpa sille rakennettavalle.
Missä kunnat sijaitsevat suhteessa toisiinsa?
Ilman kauden aikana vanhentuneita lukuja, tilaus on ollut vakaa jo vuosia. Tivatin venesatamakortteli ja lahden parhaat rannat ovat huipulla Budva riviera:n kanssa. Loput Kotorista, Tivatista ja Herceg Novista seuraavat, suurella vaihtelulla kyläkohtaisesti. Niiden alapuolella on baari, jolla on paras hinta-laatusuhde tontilla lähellä hyvää rantaa, ja Ulcinj Barin alapuolella, jossa on pisimmät rannat ja vähiten infrastruktuuri. Sisämaassa Podgoricalla on omat kaupunkimaamarkkinat pääkaupungin kasvun vetämänä, ja pohjoisilla Kolašinin ja Žabljakin kunnissa on vuoristomarkkinat, joita ohjaavat hiihtokeskukset ja kakkosasunnot, hinnat kaukana rannikosta.
Ostajalle tämän tilauksen käytännön käyttötarkoitus on päättää, mitkä markkinat sopivat budjettiin ja tarkoitukseen, ja sitten vertailla tontteja niiden sisällä eikä poikki.
Miksi kahden naapurikylän hinta on niin erilainen?
Koska muutama sata metriä voi muuttaa useita tekijöitä kerralla. Yhdessä kylässä voi olla viemäri ja toisessa septinen sääntö; toisessa voi olla suunnitelma, joka sallii kolme kerrosta, ja toisessa suojavyöhyke, joka sallii yhden; toinen voi istua aurinkoisella rannalla ja toinen talvivarjossa. Ostajat, jotka vertailevat kyliä kyltin hinnan perusteella, kaipaavat tätä kaikkea. Vertailemme niitä lukemalla suunnitteluehdot, jotka urbanististen teknisten olosuhteiden oppaassamme selitetään, ja kävelemällä kaistaa.
Mikä tekee halvasta maasta halpaa?
Kun alueen alareunassa olevat tontit ovat olemassa tiedoston paljastamista syistä: ei rakennusoikeutta, pelto maatalousvyöhykkeellä, tontti, johon ei ole laillista pääsyä, kaistale, joka on liian kapea rakentamiseen takaiskujen jälkeen, tontti, joka on osittain suunnitellun tien alla, tai rinne, joka kaksinkertaistaa pohjatyökustannukset. Jokainen näistä on todellinen alennus ostajalle, joka ymmärtää sen, ja ansa ostajalle, joka ei ymmärrä.
Opas viljelymaan muuntamiseen kattaa niistä ensimmäisen, ja kulkuteiden ja helpotusten opas kattaa sen, joka yllättää ostajat eniten. Halpa juoni, joka läpäisee sekä tarkastukset että kyselyn, on todellinen mahdollisuus, ja niitä on olemassa.
Kuinka vertaamme tontteja arvon sijaan hinnan perusteella?
Lasimme jokaisen tontin samaan lyhyeen taulukkoon: pyydetty hinta; rakennettava lattiapinta-ala takaiskujen ja korkeuden jälkeisissä olosuhteissa; valmiin huvilan saavuttamiskustannukset, mukaan lukien geoteknisen tutkimuksen pohjatyöt, laitokset ja itse rakennus; ja valmiin huvilan jälleenmyyntimarkkinat kyseisellä mikropaikalla. Tuloksena on valmiin huvilan neliöhinta, jonka ostaja todella ostaa, ja näkemys siitä, mihin se myyisi.
Tällä perusteella tontti korkeammalla tontin neliöhinnalla on usein parempi hankinta, koska se mahdollistaa suuremman talon paremmalle maalle ja kunnallispalvelut portilla. Kohdassa Kotorinlahti esittämämme juoni on lueteltu tällä perustelulla eikä otsikkokuvalla.
Miten hinnat muuttuvat, ja mitä ostajan pitäisi odottaa?
Kysyntä ulkomailta on nostanut rannikkoalueita pitkällä aikavälillä, ja uusi infrastruktuuri, tie, venesatama, lentokentän laajennus nostaa palvelemiaan paikkoja. Hinnatkin pysähtelevät, yksittäisissä paikoissa ja joissakin vuosina, ja kioskin kautta arvoa pitävät tontit ovat selkeimmät rakennusoikeudet ja parhaat kulkuyhteydet. Ostajan tulee käsitellä pitkää trendiä taustana ja tiettyä juonen tiedostoa päätöksenä.
Yksityisiltä myyjiltä rannikolla pyydetyt hinnat ovat tyypillisesti korkeita, ja ostaja, joka neuvottelee täydellisestä tiedostosta, ehtojen, tutkimuksen ja laitosten tiedossa, saavuttaa paremman tuloksen kuin se, joka neuvottelee innostuneesti. Teemme neuvottelut asiakkaille osana palvelua.
Mistä ostajan tulisi aloittaa?
Tarkoituksen ja budjetin mukaan, jotka valitsevat markkinat. Sitten tiedosto jokaisesta tontista kyseisellä markkinalla, joka valitsee juonen. Luettelomme juonet toimitetaan valmiin tiedoston mukana, ja muualta löytyvälle juonille valmistelemme sen. Kerro meille, mitä haluat rakentaa ja mihin osaan rannikkoa, niin vastaamme sopivien kuntien kanssa ja mitä kussakin rakennuskelpoinen tontti tällä hetkellä kysyy.