Kupci dolaze sa cijenom po kvadratnom metru u glavi, pokupljenom sa oglasnog portala ili od prijatelja, i iznenade se kad nađu parcelu po trostrukoj toj cifri u jednom selu a po trećini nje u sljedećem. Zemljište u Crnoj Gori vrednuje se po mjestu vrlo sitnozrno, a razlike imaju uzroke koji se mogu pročitati prije obilaska. Ovaj vodič objašnjava šta pokreće cijene zemljišta između i unutar opština i kako za klijente upoređujemo parcele po onome što zaista mogu da sagrade.
Zašto se obala ponaša kao više tržišta?
Obala je kratka, ali je podijeljena geografijom i vrstom kupca koji svaki njen dio privlači. Bokokotorski zaliv je zatvoreni pojas vode sa starim kamenim naseljima, strogim planiranjem i kupcem koji cijeni karakter i mir. Tivat ima aerodrom, marinu i kupca koji cijeni usluge i preprodaju. Budva i njena rivijera imaju plaže, ljetnju gužvu i najveći fond stanova. Bar i Ulcinj na jugu imaju duge plaže, više prostora i kupca koji cijeni vrijednost za novac. Cijene prate ove profile, a cijena parcele određena je time kom tržištu pripada prije nego što se išta o samoj parceli razmotri.
Naša stranica zašto Crna Gora opisuje regije iz ugla kupca; ovaj vodič se usredsređuje na to šta razlike rade cijeni zemljišta.
Šta podiže cijenu parcele unutar jedne opštine?
Unutar bilo koje jedne opštine ponavljaju se isti činioci:
- Udaljenost do mora, mjerena u minutima hoda a ne u metrima na karti
- Pogled na vodu, a u zalivu pogled na određeni njegov dio
- Pristup sa asfaltnog puta a ne sa makadama ili prilaza
- Voda, struja i kanalizacija na granici a ne kabl i cijev daleko
- Urbanistički uslovi koji dozvoljavaju dvije etaže ili više, a ne jednu
- Pravilna, blago nagnuta parcela a ne duga strma traka
- Blizina aerodroma, marine ili starog grada
Parcela koja dobro stoji po svim ovim stavkama drži vrh raspona svoje opštine; parcela koja loše stoji po nekoliko njih stoji na dnu, bez obzira na opštinu. Razlozi su isti oni koje provjeravamo za mogućnost gradnje, zbog čega parcela koja je jeftina za svoje područje rijetko kad je jeftina za ono što se na njoj može sagraditi.
Kako opštine stoje jedna u odnosu na drugu?
Bez navođenja cifara koje bi za jednu sezonu zastarjele, poredak je stabilan godinama. Marinska četvrt Tivta i najbolje obale zaliva stoje na vrhu sa Budvanskom rivijerom. Ostatak Kotora, Tivta i Herceg Novog slijede, sa velikim varijacijama po selu. Bar stoji ispod njih sa najboljom vrijednošću za parcelu blizu dobre plaže, a Ulcinj ispod Bara sa najdužim plažama i najmanje infrastrukture. U unutrašnjosti, Podgorica ima svoje gradsko tržište zemljišta, pokretano rastom glavnog grada, a sjeverne opštine oko Kolašina i Žabljaka imaju planinsko tržište pokretano skijalištima i drugim kućama, po cijenama daleko ispod obale.
Za kupca je praktična korist ovog poretka da odluči koje tržište odgovara budžetu i svrsi, a zatim da upoređuje parcele unutar njega a ne među njima.
Zašto su dva susjedna sela toliko različito cijenjena?
Zato što nekoliko stotina metara može promijeniti više činilaca odjednom. Jedno selo može imati kanalizaciju a drugo septičko pravilo; jedno može imati plan koji dozvoljava tri etaže a drugo zaštićenu zonu koja dozvoljava jednu; jedno može ležati na sunčanoj obali a drugo u zimskoj sjenci. Kupci koji sela upoređuju po cijeni sa table propuste sve ovo. Mi ih upoređujemo čitanjem urbanističkih uslova, što objašnjava naš vodič o urbanističko-tehničkim uslovima, i obilaskom prilaza.
Šta čini jeftino zemljište jeftinim?
Parcele na dnu raspona jedne opštine tu su iz razloga koje dosije otkriva: nema prava gradnje, njiva u poljoprivrednoj zoni, parcela bez pravnog pristupa, traka preuska za gradnju poslije odstojanja, parcela dijelom pod planiranim putem, ili nagib koji udvostručuje trošak zemljanih radova. Svaki od njih je stvaran popust za kupca koji ga razumije i zamka za kupca koji ne razumije.
Naš vodič o prenamjeni poljoprivrednog zemljišta obrađuje prvi od njih, a vodič o pristupnim putevima i službenostima onaj koji kupce najviše iznenadi. Jeftina parcela koja prođe obje provjere i premjer jeste prava prilika, i takve postoje.
Kako upoređujemo parcele po vrijednosti a ne po cijeni?
Svaku parcelu stavljamo u istu kratku tabelu: tražena cijena; bruto građevinska površina po uslovima poslije odstojanja i visine; trošak do gotove vile, uključujući zemljane radove iz geomehaničkog ispitivanja, priključke i samu gradnju; i tržište preprodaje gotove vile na toj mikrolokaciji. Rezultat je trošak po kvadratnom metru gotove vile, što kupac zapravo i kupuje, i procjena za koliko bi se prodala.
Na toj osnovi je parcela sa višom cijenom po kvadratnom metru zemljišta često bolja kupovina, jer dozvoljava veću kuću na boljem terenu sa priključcima na kapiji. Parcela koju nudimo u Bokokotorskom zalivu uvrštena je sa ovim obrazloženjem a ne sa upadljivom cifrom.
Kako se cijene kreću, i šta kupac treba da očekuje?
Tražnja iz inostranstva podigla je priobalno zemljište na duži rok, a nova infrastruktura, put, marina, proširenje aerodroma, podiže mjesta koja opslužuje. Cijene i zastaju, na pojedinim mjestima i u nekim godinama, a parcele koje kroz zastoj zadrže vrijednost jesu one sa najjasnijim pravom gradnje i najboljim pristupom. Kupac treba dugi trend da tretira kao pozadinu a dosije konkretne parcele kao odluku.
Tražene cijene privatnih prodavaca na obali obično su postavljene visoko, a kupac koji pregovara iz kompletnog dosijea, sa poznatim uslovima, premjerom i priključcima, postiže bolji rezultat od onoga ko pregovara iz oduševljenja. Taj pregovor vodimo za klijente kao dio usluge.
Odakle kupac treba da počne?
Od svrhe i budžeta, koji biraju tržište. Zatim od dosijea svake parcele unutar tog tržišta, koji bira parcelu. Parcele u našoj ponudi dolaze sa pripremljenim dosijeom, a za parcelu nađenu drugdje pripremićemo ga. Recite nam šta želite da gradite i u kom dijelu obale, a mi ćemo odgovoriti opštinama koje odgovaraju i time koliko trenutno traži građevinska parcela u svakoj od njih.