Od pitanja koja kupac postavlja o parceli, ono koje se postavlja najrjeđe a za kojim se najviše žali jeste odakle dolazi voda. Crnogorska obala dobro je opskrbljena duž puteva a slabo dvjesta metara iznad njih, a parcele sa najljepšim pogledima često su one najudaljenije od mreže. Ovaj vodič objašnjava kako svaka komunalna usluga stiže do građevinske parcele, s kim imate posla i kako odgovore pretvaramo u cifru prije nego što se klijent obaveže.
Šta urbanistički uslovi kažu o infrastrukturi?
Urbanističko-tehnički uslovi izdati za parcelu uključuju dio o infrastrukturi: sa kojeg puta se parcela opslužuje, gdje je planiran priključak na elektromrežu, gdje prolaze vodovod i kanalizacija, i da li je septički sistem dozvoljen tamo gdje kanalizacija ne dopire. Taj dio je polazna tačka za svako pitanje u ovom vodiču, a naš članak o urbanističko-tehničkim uslovima objašnjava kako se dokument pribavlja.
Uslovi opisuju šta plan namjerava. Teren opisuje šta postoji danas. Planirana kanalizaciona linija koja još nije izgrađena jeste linija na koju se ne možete priključiti, pa čitamo uslove a zatim prolazimo prilazom sa izvođačem.
Kako se struja priključuje na novu vilu?
Distributivna kompanija za to područje priključuje kuću po zahtjevu vlasnika, kada postoji dokumentacija dozvole. Zahtjev navodi snagu koja kući treba, a kompanija izdaje tehničke uslove za priključak i naknadu. Vili sa toplotnom pumpom, pumpom za bazen, električnom rernom i klimom u svakoj sobi treba jači priključak nego stanu za odmor, a tražiti premalo na početku znači tražiti ponovo kasnije.
Praktično pitanje je udaljenost do najbliže tačke mreže sa kapacitetom. Stub na ivici parcele je jedan slučaj; trafostanica tri stotine metara niz brdo drugi, a kabl između njih plaća vlasnik. Na strmim parcelama kabl ide u rovu duž pristupnog prilaza, što je još jedan razlog zašto je pravni status tog prilaza važan.
Odakle dolazi voda?
Duž obale opštinsko vodovodno preduzeće snabdijeva većinu naselja, a urbanistički uslovi navode da li je parcela unutar opsluženog područja. Priključak se traži uz dokumentaciju dozvole, a vlasnik plaća cijev od mreže do granice parcele tamo gdje mreža ne prolazi već kraj nje.
Iznad opsluženog područja, i u većem dijelu zaleđa, mogućnosti su bunar gdje teren to dozvoljava, cisterna punjena sa krova i dopunjavana dostavom, ili zajednička privatna linija sa izvora. Sve tri funkcionišu i sve tri su uobičajene; one su naprosto drugačiji način života i drugačija stavka u budžetu. Ljetnji pritisak može biti nizak u najprometnijim priobalnim naseljima i tamo gdje mreža postoji, pa većina vila standardno ugrađuje rezervoar i pumpu.
Kanalizacija ili septička: šta parcela dozvoljava?
Tamo gdje javna kanalizacija dopire do parcele, kuća se na nju priključuje i uslovi će to reći. Tamo gdje ne dopire, uslovi obično dozvoljavaju odobren septički sistem, dimenzionisan prema broju soba i smješten unutar parcele na udaljenostima koje pravila traže od granica, bunara i kuće. Savremen sistem je zatvoren rezervoar sa fazom prečišćavanja i prazni se po rasporedu, a kupci iz zemalja gdje su septički sistemi rijetki često se iznenade koliko su ovdje uobičajeni.
Pitanje koje treba postaviti nije da li parcela ima kanalizaciju, već da li parcela ima mjesta za sistem koji pravila traže, s obzirom na odstojanja i nagib. Mala strma parcela može teško da pravno smjesti rezervoar, i to je nešto što treba znati prije kupovine, a ne tokom projektovanja.
Šta je sa internetom, telefonom i televizijom?
Optika je stigla do gradova i mnogih sela duž obale i u središnjem dijelu, a operatori je šire duž puteva gdje ima dovoljno kuća. Tamo gdje optika nije stigla, fiksni bežični pristup sa stuba sa optičkom vidljivošću ili mobilni ruter pokrivaju većinu padina sa pogledom, jer padina sa pogledom obično ima optičku vidljivost do nečega. Televizija stiže preko satelita ili preko interneta.
Za kupce koji namjeravaju da rade iz vile testiramo mobilni signal na parceli i pitamo operatore o planovima za optiku prije uvrštavanja u ponudu. Parcela bez signala i bez optike rijetka je na obali, ali postoji u naborima brda, i to je činjenica koju treba znati prije kupovine.
Kako se rješavaju kišnica i odvodnjavanje puta?
Crnogorska obala ima jake jesenje kiše, a padina koja je suva u julu nosi potok u novembru. Kuća i terase traže odvodnjavanje projektovano za to, a parcela treba da ispusti vodu na putni odvod ili vodotok bez plavljenja susjeda ispod. Projekat to rješava, ali kupac treba da pogleda gdje voda danas odlazi, a obilazak poslije jake kiše govori vam više od tri po suncu.
Parcele sa propustom ili sezonskim potokom duž granice imaju pravila o gradnji blizu njega, koja uslovi navode. To su parcele na kojima naš vodič o premjeru parcele i granicama opravdava svoje mjesto, jer je vodotok često i granica.
Kako komunalna infrastruktura mijenja poređenje parcela?
Dvije parcele iste cijene sa istim pogledom mogu se razlikovati za cijenu kabla, cijevi, pumpe i rezervoara, a razlika je stvaran dio budžeta za gradnju. Prije nego što se klijent odluči, komunalnu infrastrukturu svodimo u jednu stavku za svaku parcelu:
- Struja: udaljenost do priključne tačke i raspoloživi kapacitet
- Voda: opštinski priključak, bunar ili cisterna, i potrebno skladištenje
- Kanalizacija: javna mreža ili septički sistem, i da li parcela ima mjesta za njega
- Internet: optika, fiksni bežični ili mobilni, testirani na parceli
- Odvodnjavanje: gdje voda odlazi i šta projekat mora da obradi
Sa ovom stavkom uz površinu za gradnju i zemljane radove, poređenje parcela postaje poređenje gotovih vila, što kupac zapravo i bira. Širu sliku troškova donosi naš vodič o cijeni gradnje po kvadratnom metru.
Šta kupac treba da uradi prije rezervacije?
Zatražite urbanističke uslove i pročitajte dio o infrastrukturi. Prođite prilazom i nađite stub, hidrant i šaht, ili potvrdite da ih nema. Pitajte prodavca kako se parcela danas opslužuje, ako uopšte, i pitajte susjede kako se oni opslužuju. Zatim unesite odgovore u budžet prije pregovora o cijeni, a ne poslije.
Svaka parcela u našoj ponudi nosi ovu informaciju, a za parcelu koju ste sami pronašli provjerićemo je istim metodom; pošaljite nam parcelu i reći ćemo vam šta je priključeno, šta nije i koliko bi koštalo zatvoriti svaki jaz.