Av de frågor en köpare ställer om en tomt är den som ställs minst ofta och ångrar sig mest varifrån vattnet kommer. Montenegros kust är väl betjänad längs vägarna och dåligt betjänad tvåhundra meter ovanför dem, och tomterna med bäst utsikt är ofta de som ligger längst bort från huvudgatan. Den här guiden förklarar hur varje verktyg når en tomt, vem du har att göra med och hur vi förvandlar svaren till en siffra innan en kund åtar sig.
Vad säger planeringsvillkoren om verktyg?
De urbanistiska tekniska villkoren som utfärdats för ett skifte inkluderar ett avsnitt om infrastruktur: från vilken väg tomten betjänas, var anslutningen till elnätet planeras, var huvudvattenledningen och avloppet går och om ett septiksystem är tillåtet dit avloppet inte når. Det här avsnittet är utgångspunkten för varje fråga i den här guiden, och vår artikel om urbanistiska tekniska förhållanden förklarar hur dokumentet erhålls.
Förutsättningarna beskriver vad planen avser. Marken beskriver vad som finns idag. En planerad avloppsledning som ännu inte är byggd är en avloppsledning man inte kan ansluta till, så vi läser av villkoren och går sedan körfältet med en byggare.
Hur är el ansluten till en ny villa?
Distributionsbolaget för området ansluter huset på ägarens ansökan, när tillståndshandlingarna finns. I ansökan anges vilken kraft huset behöver och företaget utfärdar de tekniska villkoren för anslutningen och avgiften. En villa med värmepump, poolpump, elektrisk ugn och luftkonditionering i varje rum behöver en starkare anslutning än en semesterlägenhet, och att be om för lite i början betyder att man frågar igen senare.
Den praktiska frågan är avståndet till närmaste punkt i nätverket med kapacitet. En stolpe i kanten av tomten är ett fall; en transformator tre hundra meter ner i backen är en annan, och kabeln mellan dem bekostas av ägaren. På branta tomter går kabeln i ett dike längs tillfartsfilen, vilket är ytterligare en anledning till att den rättsliga statusen för det körfältet spelar roll.
Var kommer vattnet ifrån?
Längs kusten är det kommunala vattenbolaget som försörjer de flesta bebyggelsen och i planeringsvillkoren framgår om tomten ligger inom det betjänade området. Anslutningen söks med tillståndshandlingarna och ägaren bekostar ledningen från stam till tomtgräns där huvudledningen inte redan passerar den.
Ovanför det betjänade området, och i stora delar av inlandet, är alternativen en brunn där marken tillåter en, en cistern fylld från taket och fylld på med leverans, eller en delad privat linje från en källa. Alla tre fungerar och alla tre är gemensamma; de är helt enkelt ett annat sätt att leva och en annan linje i budgeten. Sommartrycket kan vara lågt i de mest trafikerade kustnära bosättningarna även där det huvudsakliga finns, och de flesta villor installerar en lagringstank och en pump som standard.
Avlopp eller septik: vad tillåter tomten?
Där det allmänna avloppet når tomten ansluter huset till den och förhållandena kommer att säga det. Där det inte gör det tillåter förhållandena vanligtvis ett godkänt septiksystem, dimensionerat för antalet sovrum och placerat inom tomten på de avstånd reglerna kräver från gränser, brunnar och huset. Ett modernt system är en förseglad tank med ett behandlingssteg och töms enligt ett schema, och köpare från länder där septiska system är sällsynta blir ofta förvånade över hur vanliga de är här.
Frågan att ställa är inte om tomten har avlopp utan om tomten har plats för det system som reglerna kräver, med tanke på motgångarna och lutningen. En liten brant tomt kan ha svårt att placera en tank lagligt, och det är något att veta innan man köper snarare än under designen.
Hur är det med internet, telefon och tv?
Fiber har nått städerna och många byar längs kusten och i den centrala regionen, och operatörerna förlänger den längs vägar där det finns tillräckligt med hus. Där fiber inte har kommit täcker fast trådlöst från mast med siktlinje eller mobil datarouter de flesta backar med sikt, eftersom en backe med sikt oftast har siktlinje till något. TV kommer via satellit eller över internet.
För köpare som tänker jobba från villan testar vi mobilsignalen på tomten och frågar operatörerna om fiberplaner innan notering. En tomt utan signal och utan fiber är sällsynt vid kusten, men den finns i vecken av kullarna, och det är ett faktum att veta innan du köper.
Hur hanteras regnvatten och vägdränering?
Montenegros kust har intensivt höstregn, och en sluttning som är torr i juli bär en bäck i november. Huset och terrasserna behöver dränering utformad för det och tomten behöver släppa ut vatten på ett vägavlopp eller ett vattendrag utan att översvämma grannen nedanför. Designen klarar detta, men köparen bör titta på vart vattnet tar vägen idag, och en visning efter kraftigt regn säger mer än tre i solsken.
Tomter med en kulvert eller en säsongsbetonad bäck längs en gräns har regler om att bygga i närheten, som villkoren anger. Det är dessa tomter där vår guide till tomtmätning och gränser förtjänar sin plats, eftersom ett vattendrag ofta också är en gräns.
Hur ändrar verktygen tomtjämförelsen?
Två tomter till samma pris med samma utsikt kan skilja sig åt med kostnaden för en kabel, ett rör, en pump och en tank, och skillnaden är en reell del av byggbudgeten. Innan en klient bestämmer sig lägger vi verktygen på en enda rad för varje tomt:
- El: avstånd till anslutningspunkten och tillgänglig kapacitet
- Vatten: kommunal anslutning, brunn eller cistern och nödvändig förvaring
- Avlopp: offentligt avlopp eller septiksystem, och om tomten har plats för det
- Internet: fiber, fast trådlöst eller mobilt, testat på tomten
- Dränering: vart vattnet går och vad designen måste hantera
Med denna linje bredvid det byggbara området och markarbetet blir jämförelsen mellan tomter en jämförelse mellan färdiga villor, vilket är vad köparen faktiskt väljer. Den bredare bilden av kostnader finns i vår guide till byggnadskostnader per kvadratmeter.
Vad ska en köpare göra innan han bokar?
Fråga efter planeringsvillkoren och läs avsnittet om infrastruktur. Gå i körfältet och hitta stolpen, brandposten och brunnen, eller bekräfta att de inte finns där. Fråga säljaren hur tomten serveras idag, om överhuvudtaget, och fråga grannarna hur de serveras. Lägg sedan in svaren i budgeten före prisförhandlingen, inte efter.
Varje tomt på våra listor innehåller denna information, och för en tomt du har hittat själv kommer vi att kontrollera den med samma metod; skicka oss paketet så berättar vi vad som ansluter, vad som inte gör det och vad varje lucka skulle kosta att stänga.