Ρωτήστε τρία άτομα στο Μαυροβούνιο πόσο κοστίζει η κατασκευή μιας βίλας ανά τετραγωνικό μέτρο και θα λάβετε τρεις αριθμούς που διαφέρουν κατά το ήμισυ, καθένας από αυτούς ειλικρινής, επειδή το καθένα από αυτά μετράει διαφορετικά πράγματα. Ο αριθμός είναι χρήσιμος μόνο όταν γνωρίζετε τι υπάρχει μέσα του. Αυτός ο οδηγός χωρίζει τον προϋπολογισμό μιας βίλας στα μέρη του, εξηγεί ποια μέρη αποφασίζει το οικόπεδο προτού υπάρξει το σχέδιο και δείχνει πώς φτιάχνουμε μια εκτίμηση για έναν πελάτη προτού δεσμευτεί για τη γη.
Ποιο είναι το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο;
Η φιγούρα ενός οικοδόμου καλύπτει συνήθως το σπίτι: τα θεμέλια σε σχετικά επίπεδο έδαφος, τη δομή, την οροφή, τους εξωτερικούς τοίχους και τα παράθυρα, τους εσωτερικούς τοίχους, τις εγκαταστάσεις και ένα τυπικό επίπεδο τελειωμάτων. Ό,τι δεν είναι το σπίτι είναι συχνά έξω από αυτό, και σε ένα οικόπεδο του Μαυροβουνίου ό,τι δεν είναι σπίτι μπορεί να είναι ένα μεγάλο μερίδιο του συνόλου:
- Υπόγειο: εκσκαφή σε βράχο, τοίχοι αντιστήριξης, αναβαθμίδες και αποστράγγιση σε πλαγιά
- Εξωτερικές εργασίες: η πισίνα, οι βεράντες, οι τοίχοι του κήπου, ο δρόμος και ο χώρος στάθμευσης
- Βοηθητικά προγράμματα: το καλώδιο, ο σωλήνας, η αντλία, η δεξαμενή ή το σηπτικό σύστημα από την πύλη προς το σπίτι
- Επαγγελματικές αμοιβές: η έρευνα, η γεωτεχνική έκθεση, η μελέτη, η άδεια και η επίβλεψη
- Εξοπλισμός: κουζίνα, ντουλάπες, κλιματισμός, φωτισμός και έπιπλα σύμφωνα με τα πρότυπα του πελάτη
Ένας αγοραστής που συγκρίνει δύο προσφορές πρέπει να γνωρίζει ποιες από αυτές περιλαμβάνει η καθεμία. Τα παραθέτουμε όλα σε έναν πίνακα, έτσι ώστε η σύγκριση να γίνεται ανάμεσα σε έτοιμες βίλες, που αγοράζει ο πελάτης. Η υπηρεσία που διαχειρίζεται την αλυσίδα περιγράφεται στη σελίδα μας γιατί Μαυροβούνιο.
Ποια μέρη αποφασίζει η πλοκή;
Το υπόγειο και τα βοηθητικά προγράμματα, προτού οποιοσδήποτε αρχιτέκτονας τραβήξει μια γραμμή. Ένα επίπεδο οικόπεδο σε χώμα κοντά στο δρόμο, με τις υπηρεσίες στην πύλη, φέρει ελάχιστα από τα δύο. Ένα απότομο οικόπεδο σε ασβεστόλιθο διακόσια μέτρα πάνω από τον κεντρικό, με θέα που δικαιολογεί την τιμή του, έχει πολλά: κόψιμο και γέμισμα βράχου, τοίχους αντιστήριξης που είναι από μόνες τους κατασκευές, μια μεγάλη τάφρο για το καλώδιο και τον σωλήνα και συχνά μια αντλία για το νερό.
Γι' αυτό οι συνθήκες σχεδιασμού, η έρευνα με επίπεδα και η γεωτεχνική έρευνα προηγούνται της αγοράς στη μέθοδό μας. Λένε στον μηχανικό πόσο θα κοστίσει το έδαφος και το έδαφος είναι το μέρος του προϋπολογισμού που δεν μπορεί να σχεδιαστεί μακριά. Ο οδηγός μας για οικοδόμηση σε παραθαλάσσιο οικόπεδο περνά μέσα από το βράχο, την κλίση και την πρόσβαση που καθορίζουν αυτό το μέρος της εικόνας.
Πώς το σχέδιο μετακινεί τον αριθμό;
Μόλις γίνει γνωστή η πλοκή, το σχέδιο θέτει τα περισσότερα από τα υπόλοιπα. Τα στοιχεία που μετακινούν περισσότερο το σχήμα, σε περίπου φθίνουσα σειρά:
- Η επιφάνεια δαπέδου και ο αριθμός των ορόφων, τους οποίους καλύπτουν οι συνθήκες σχεδιασμού
- Η πισίνα: το μέγεθός της, αν είναι κομμένη σε βράχο και αν βρίσκεται σε μια βεράντα που χρειάζεται τη δική της δομή
- Τα τζάμια: μεγάλα ανοίγματα με θέα στη θάλασσα κοστίζουν περισσότερο η αγορά και περισσότερο η σκίαση και η μόνωση
- Η μορφή της στέγης: επίπεδη στέγη με βεράντα, δίρριχτη στέγη με τοπικά κεραμίδια ή σε προστατευμένους οικισμούς μια προβλεπόμενη μορφή
- Η δομή: η μηχανική σε μια πλαγιά και για τους σεισμικούς κανόνες που ισχύουν κατά μήκος της ακτής
- Τα φινιρίσματα: επένδυση από πέτρα, κουφώματα, δάπεδα και μπάνια στα πρότυπα που θέλει ο πελάτης
Ένας καλός αρχιτέκτονας σχεδιάζει τόσο σε προϋπολογισμό όσο και σε σύντομο χρονικό διάστημα, και η πρώτη συνάντηση σχεδιασμού είναι εκεί όπου τα δύο συμβιβάζονται. Οι πελάτες που έρχονται με μια φωτογραφία αναφοράς και μια φιγούρα, και είναι ανοιχτοί και για τα δύο, παίρνουν ένα σπίτι που ταιριάζει και με τα δύο.
Τι κοστίζουν τα φινιρίσματα και η εφαρμογή σε σχέση με το κέλυφος;
Το κέλυφος μιας βίλας, η δομή και το περίβλημά της, είναι ένα αρκετά προβλέψιμο μέρος του προϋπολογισμού για ένα δεδομένο μέγεθος και έδαφος. Τα φινιρίσματα και η προσαρμογή είναι εκεί που ανοίγει η γκάμα, επειδή μια κουζίνα μπορεί να κοστίσει όσο κοστίζει ένα αυτοκίνητο ή όσο ένα διαμέρισμα, και το ίδιο ισχύει για τα μπάνια, τα δάπεδα και τον φωτισμό. Ζητάμε από τους πελάτες νωρίς να επιλέξουν ένα πρότυπο αναφοράς και τιμολογούμε τα φινιρίσματα σε αυτό, έτσι ώστε η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο στην αρχή να εξακολουθεί να είναι η τιμή στο τέλος.
Ο αλατισμένος αέρας και η καλοκαιρινή ζέστη κάνουν ορισμένες επιλογές πρακτικές και όχι αισθητικές: κουφώματα θαλάσσιας ποιότητας, ανοξείδωτα εξαρτήματα στερέωσης, συστήματα επιχρισμάτων για την ακτή και σκίαση που λειτουργεί. Κοστίζουν περισσότερο από τα αντίστοιχα της ενδοχώρας και εξοικονομούν το κόστος συντήρησης μέσα σε λίγα χρόνια.
Πώς ταιριάζουν τα τέλη, οι άδειες και η επίβλεψη;
Η έρευνα, η γεωτεχνική έκθεση, η αρχιτεκτονική και μηχανολογική μελέτη, τα τέλη αδειών και η ανεξάρτητη επίβλεψη κατά τη διάρκεια των εργασιών είναι ένα μέτριο μερίδιο του συνόλου και το μερίδιο που προστατεύει περισσότερο τα υπόλοιπα. Ένα σχέδιο που διαβάζει σωστά τις συνθήκες σχεδιασμού αποφεύγει τον επανασχεδιασμό στο στάδιο της άδειας. ένας επιβλέπων που ελέγχει τον οπλισμό πριν χυθεί το σκυρόδεμα αποφεύγει έναν τοίχο που πρέπει να κατέβει. Δεν αναφέρουμε μια κατασκευή χωρίς αυτές και δεν συμβουλεύουμε έναν πελάτη να κατασκευάσει χωρίς αυτές.
Τα τέλη σύνδεσης και οι εργασίες για τις επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας βρίσκονται στο ίδιο μέρος του πίνακα και ο οδηγός μας για σύνδεση υπηρεσιών κοινής ωφέλειας εξηγεί τι τις μετακινεί.
Πόση ώρα διαρκεί μια κατασκευή και πόσο κοστίζει ο χρόνος;
Μια βίλα με πισίνα σε παραλιακή πλαγιά διαρκεί μια οικοδομική περίοδο ή περισσότερο από την πρώτη ανασκαφή μέχρι τα κλειδιά, ανάλογα με το έδαφος, το μέγεθος και τα τελειώματα, μετά από μια φάση σχεδιασμού και άδειας που μετράται σε μήνες. Το ημερολόγιο έχει σημασία για τον προϋπολογισμό, επειδή οι τιμές των υλικών και της εργασίας κινούνται, και μια κατασκευή που σταματά για μια σεζόν κοστίζει περισσότερο από μια που τρέχει. Η προσαρμοσμένη υπηρεσία κατασκευής σχεδιάζει το ημερολόγιο από τις συνθήκες σχεδιασμού και μετά, και η σύμβαση με τον ανάδοχο καθορίζει την τιμή για το πεδίο εφαρμογής στην αρχή.
Πώς πληρώνεται μια κατασκευή από το εξωτερικό;
Σταδιακά, έναντι εργασιών που ολοκληρώθηκαν και επιβεβαιώθηκαν από τον ανεξάρτητο επόπτη, βάσει σύμβασης με εγγεγραμμένο ανάδοχο. Τα κεφάλαια του πελάτη αποδεσμεύονται σταδιακά καθώς ο επόπτης υπογράφει, κάτι που προστατεύει τον πελάτη από την πληρωμή για την εργασία που δεν έχει γίνει και τον ανάδοχο από την αναμονή για την εργασία που έχει γίνει. Οι ρυθμίσεις για τα κεφάλαια πελατών περιγράφονται στη σελίδα γιατί Μαυροβούνιο.
Πώς μπορούμε να κάνουμε μια εκτίμηση πριν από την αγορά του οικοπέδου;
Από τις συνθήκες σχεδιασμού, που δίνουν το μέγιστο σπίτι. από την έρευνα με επίπεδα και τη γεωτεχνική έρευνα, που δίνουν τη βάση? από τα κοινόχρηστα στην πύλη? από ένα πρότυπο αναφοράς για τα φινιρίσματα. και από τις τρέχουσες τιμές ενός εργολάβου που έχουμε συνεργαστεί. Το αποτέλεσμα είναι ένας προϋπολογισμός για το σύνολο, με την τιμή του οικοπέδου στην κορυφή, τον οποίο ο πελάτης συγκρίνει με έτοιμες βίλες στον ίδιο χώρο.
Σε αυτήν τη σύγκριση, μια πλοκή όπως αυτή που παρουσιάζουμε στο Κόλπος του Κότορ έχει νόημα ή όχι, και λέμε ποια. Για ένα οικόπεδο που έχετε βρει αλλού, στείλτε μας τον αριθμό του αγροτεμαχίου και θα ετοιμάσουμε την ίδια εκτίμηση, ώστε ο αριθμός ανά τετραγωνικό μέτρο που θα μεταφέρετε στη διαπραγμάτευση να περιλαμβάνει τα πάντα.