Pergunte a três pessoas em Montenegro quanto custa construir uma vivenda por metro quadrado e obterá três números que diferem para metade, cada um deles honesto, porque cada um conta coisas diferentes. O número só é útil quando se sabe o que está dentro dele. Este guia divide o orçamento de uma vivenda em partes, explica quais as partes que o lote decide antes de o projeto existir e mostra como fazemos um orçamento para um cliente antes de este se comprometer com o terreno.
O que está dentro de um custo por metro quadrado?
A figura de um construtor cobre normalmente a casa: as fundações em terreno razoavelmente plano, a estrutura, o telhado, as paredes e janelas exteriores, as paredes interiores, as instalações e um nível padrão de acabamentos. Tudo o que não é a casa está muitas vezes fora dela, e num terreno montenegrino tudo o que não é a casa pode ser uma grande parte do todo:
- Trabalhos de base: escavação em rocha, muros de suporte, socalcos e drenagem em talude
- Obras exteriores: piscina, terraços, muros de jardim, entrada de automóveis e estacionamento
- Utilidades: o cabo, o cano, a bomba, a fossa ou o sistema séptico desde o portão até à casa
- Honorários profissionais: o levantamento, o relatório geotécnico, o projeto, a licença e a fiscalização
- Fit-out: cozinha, roupeiros, ar condicionado, iluminação e mobiliário de acordo com o padrão do cliente
Um comprador que compare duas cotações precisa de saber qual delas cada uma inclui. Citamos todas numa tabela para que a comparação seja entre habitações acabadas, que é o que o cliente está a comprar. O serviço que gere a rede está descrito na nossa página porquê o Montenegro.
Que partes decide o enredo?
A base e os serviços públicos, antes de qualquer arquiteto traçar uma linha. Um terreno plano em solo junto à estrada, com os serviços no portão, carrega pouco de ambos. Um terreno íngreme em pedra calcária duzentos metros acima do principal, com a vista que justifica o seu preço, carrega muito: corte e aterro na rocha, muros de contenção que são estruturas por si só, uma longa vala para o cabo e o cano e muitas vezes uma bomba para a água.
É por isso que as condições de planeamento, o levantamento com níveis e o levantamento geotécnico vêm antes da compra no nosso método. Dizem ao engenheiro quanto custará o terreno, e o terreno é a parte do orçamento que não pode ser descartada. O nosso guia para construir em terreno costeiro passa pela rocha, pela encosta e pelo acesso que configura esta parte da figura.
Como é que o design move o número?
Uma vez conhecido o enredo, o design define a maior parte do resto. Os itens que mais movem a figura, por ordem aproximadamente decrescente:
- A área útil e o número de pisos, que as condições de planeamento limitam
- A piscina: o seu tamanho, se está escavada na rocha e se está num terraço que necessita de estrutura própria
- Os vidros: grandes aberturas viradas para o mar custam mais a comprar e mais a sombrear e isolar
- A forma do telhado: um telhado plano com terraço, um telhado inclinado com telhas locais ou, em povoações protegidas, uma forma prescrita
- A estrutura: a engenharia numa encosta e as regras sísmicas que se aplicam ao longo da costa
- Os acabamentos: revestimentos em pedra, carpintaria, pavimentos e casas de banho no padrão que o cliente pretende
Um bom arquiteto projeta dentro de um orçamento e também de acordo com um briefing, e a primeira reunião de projeto é onde os dois são reconciliados. Os clientes que vêm com uma fotografia de referência e uma figura, e estão abertos sobre ambos, conseguem uma casa que combine com ambos
.Quanto custam os acabamentos e os ajustes em relação à estrutura?
A estrutura de uma villa, a sua estrutura e envolvente, é uma parte bastante previsível do orçamento para um determinado tamanho e terreno. É nos acabamentos e no set-out que a gama se abre, porque uma cozinha pode custar o que custa um carro ou um apartamento, e o mesmo acontece com as casas de banho, os pavimentos e a iluminação. Pedimos aos clientes que escolham antecipadamente um padrão de referência e fixamos o preço dos acabamentos de acordo com o mesmo, de modo a que o valor por metro quadrado no início ainda seja o valor no final
.A maresia e o calor do verão tornam algumas escolhas mais práticas do que estéticas: marcenaria de qualidade marítima, fixações em aço inoxidável, sistemas de reboco feitos para a costa e sombreamento que funciona. Custam mais do que os equivalentes internos e poupam custos de manutenção em poucos anos
.Como se enquadram as taxas, licenças e supervisão?
A vistoria, o relatório geotécnico, o projecto de arquitectura e de engenharia, as taxas de licenciamento e a fiscalização independente durante as obras constituem uma parcela modesta do total e a parcela que mais protege o restante. Um projeto que leia corretamente as condições de planeamento evita um redesenho na fase de licenciamento; um supervisor que verifica a armadura antes da betonagem evita que uma parede tenha de cair. Não orçamentamos uma construção sem eles e não aconselhamos um cliente a construir sem eles
.As taxas de ligação e as obras para as concessionárias estão na mesma parte da tabela, e o nosso guia para ligar as concessionárias explica o que as move.
Quanto tempo demora uma construção e quanto custa o tempo?
Uma moradia com piscina numa encosta costeira demora uma temporada de construção ou mais desde a primeira escavação até às chaves, dependendo da fundação, da dimensão e dos acabamentos, após uma fase de projecto e licenciamento medida em meses. O calendário é importante para o orçamento porque os preços dos materiais e da mão-de-obra variam, e uma construção que esteja parada durante uma estação custa mais do que uma que esteja a ser executada. O serviço de construção personalizada planeia o calendário a partir das condições de planeamento, e o contrato com o empreiteiro fixa o preço do âmbito no início
.Como é paga uma construção no estrangeiro?
Por etapas, mediante trabalho concluído e confirmado pelo supervisor independente, ao abrigo de um contrato com um empreiteiro registado. Os fundos do cliente são libertados passo a passo à medida que o supervisor assina, o que protege o cliente de pagar por trabalhos não realizados e o empreiteiro de esperar pelo trabalho realizado. As disposições para os fundos dos clientes estão descritas na página porquê o Montenegro.
Como fazemos um orçamento antes da compra do terreno?
Das condições de planeamento, que dão o máximo de casa; do levantamento com níveis e do levantamento geotécnico, que dão as bases; das concessionárias no portão; a partir de um padrão de referência para os acabamentos; e dos preços atuais de um empreiteiro com quem trabalhamos. O resultado é um orçamento para o conjunto, com o preço do terreno em cima, que o cliente compara com as habitações acabadas no mesmo local
.Nesta comparação, um gráfico como o que apresentamos em Baía de Kotor faz sentido ou não, e nós dizemos qual. Para um terreno que encontrou noutro local, envie-nos o número da parcela e faremos o mesmo orçamento, para que o valor por metro quadrado que leva na negociação seja aquele que inclui tudo.