Întrebați trei persoane din Muntenegru cât costă să construiți o vilă pe metru pătrat și veți obține trei cifre care diferă la jumătate, fiecare dintre ele sincere, pentru că fiecare dintre ele numără lucruri diferite. Numărul este util doar odată ce știi ce se află în el. Acest ghid împarte bugetul unei vile în părțile sale, explică părțile pe care le decide parcela înainte ca proiectul să existe și arată cum construim o estimare pentru un client înainte ca acesta să se angajeze în teren.
Ce este în interiorul unui cost pe metru pătrat?
Figura unui constructor acoperă de obicei casa: fundațiile pe teren relativ plat, structura, acoperișul, pereții exteriori și ferestrele, pereții interiori, instalațiile și un nivel standard de finisaje. Tot ceea ce nu este casă este adesea în afara ei, iar pe un teren muntenegrean tot ceea ce nu este casă poate fi o mare parte din întreg:
- Terase: excavare în rocă, ziduri de sprijin, terasare și drenaj în pantă
- Lucrări exterioare: piscina, terasele, pereții grădinii, aleea și parcarea
- Utilități: cablul, conducta, pompa, rezervorul sau instalația septică de la poartă până la casă
- Taxele profesionale: sondajul, raportul geotehnic, proiectarea, autorizația și supravegherea
- Amenajări: bucătărie, dulapuri, aer condiționat, iluminat și mobilier la standardul clientului
Un cumpărător care compară două oferte trebuie să știe care dintre acestea include fiecare. Le cităm pe toate într-un singur tabel, astfel încât comparația să fie între vile finisate, ceea ce cumpără clientul. Serviciul care gestionează lanțul este descris pe pagina noastră de ce Muntenegru.
Ce părți decide intriga?
Terenul și utilitățile, înainte ca orice arhitect să fi tras o linie. Un teren plat pe pământ lângă drum, cu serviciile la poartă, poartă puțin din ambele. O parcelă abruptă pe calcar la două sute de metri deasupra magistralei, cu priveliștea care îi justifică prețul, poartă foarte mult: tăiere și umplere în rocă, pereți de sprijin care sunt structuri de sine stătătoare, un șanț lung pentru cablu și conductă și adesea o pompă pentru apă.
De aceea condițiile de planificare, sondajul cu niveluri și sondajul geotehnic vin înaintea achiziției în metoda noastră. Ei îi spun inginerului cât va costa terenul, iar terenul este partea din buget care nu poate fi proiectată. Ghidul nostru pentru construirea pe un teren de coastă trece prin stâncă, panta și accesul care stabilesc această parte a figurii.
Cum mută designul numărul?
Odată ce intriga este cunoscută, designul stabilește cea mai mare parte a restului. Elementele care mișcă cel mai mult figura, în ordine aproximativ descrescătoare:
- Suprafața podelei și numărul de etaje, care limitează condițiile de planificare
- Piscina: dimensiunea sa, dacă este tăiată în stâncă și dacă este pe o terasă care are nevoie de o structură proprie
- Geamul: deschiderile mari orientate spre mare costă mai mult de cumpărat și mai mult de umbrit și izolat
- Forma acoperișului: un acoperiș plat cu o terasă, un acoperiș înclinat cu țigle locale sau, în așezările protejate, o formă prescrisă
- Structura: ingineria pe versant și pentru regulile seismice care se aplică de-a lungul coastei
- Finisaje: placari cu piatra, tamplarie, pardoseli si bai la standardul dorit de client
Un arhitect bun proiectează atât la un buget cât și la un brief, iar prima întâlnire de proiectare este cea în care cei doi sunt împăcați. Clienții care vin cu o fotografie de referință și o figură și sunt deschiși cu privire la ambele, primesc o casă care se potrivește cu ambele.
Ce costă finisajele și amenajarea față de carcasă?
Caracul unei vile, structura și anvelopa sa, reprezintă o parte destul de previzibilă a bugetului pentru o dimensiune și un teren dat. Finisajele și amenajarea sunt acolo unde se deschide gama, pentru că o bucătărie poate costa cât costă o mașină sau cât costă un apartament, și același lucru este valabil și pentru băi, podele și iluminat. Solicităm clienții devreme să aleagă un standard de referință și prețuim finisajele acestuia, astfel încât cifra pe metru pătrat de la început să fie în continuare cifra de la sfârșit.
Aerul sărat și căldura verii fac unele alegeri practice mai degrabă decât estetice: tâmplărie marină, fixări din inox, sisteme de tencuieli făcute pentru coastă și umbrire care funcționează. Acestea costă mai mult decât echivalentele din interior și își economisesc costurile de întreținere în câțiva ani.
Cum se potrivesc taxele, permisele și supravegherea?
Sondajul, raportul geotehnic, proiectarea arhitecturală și inginerească, taxele de autorizare și supravegherea independentă în timpul lucrărilor reprezintă o pondere modestă din total și ponderea care protejează cel mai mult restul. Un proiect care citește corect condițiile de planificare evită o reproiectare în stadiul de autorizare; un supraveghetor care verifică armătura înainte de turnarea betonului evită un perete care trebuie să cadă. Nu cotăm o construcție fără ele și nu sfătuim un client să construiască fără ele.
Taxele de conectare și lucrările pentru utilități se află în aceeași parte a tabelului, iar ghidul nostru pentru conectarea utilităților explică ce le mută.
Cât timp durează o construcție și cât costă timpul?
O vilă cu piscină pe versant de coastă durează un sezon de construcție sau mai mult de la prima săpătură până la chei, în funcție de temelie, dimensiune și finisaje, după o fază de proiectare și autorizare măsurată în luni. Calendarul contează pentru buget, deoarece prețurile materialelor și ale forței de muncă se mișcă, iar o construcție care se blochează pentru un sezon costă mai mult decât una care rulează. Serviciul de construcție personalizată planifică calendarul începând cu condițiile de planificare, iar contractul cu antreprenorul fixează prețul pentru domeniul de aplicare la început.
Cum se plătește o construcție din străinătate?
În etape, față de lucrările finalizate și confirmate de supervizorul independent, în baza unui contract cu un antreprenor înregistrat. Fondurile clientului sunt eliberate pas cu pas pe măsură ce supervizorul semnează, ceea ce protejează clientul de plata pentru munca neterminată și antreprenorul de așteptarea lucrărilor efectuate. Aranjamentele pentru fondurile clienților sunt descrise pe pagina De ce Muntenegru
.Cum construim o estimare înainte ca terenul să fie cumpărat?
Din condițiile de planificare, care dau casa maximă; din sondajul cu niveluri și sondajul geotehnic, care dau bazele; de la utilitatile de la poarta; dintr-un standard de referință pentru finisaje; și din prețurile curente ale unui antreprenor cu care am lucrat. Rezultă un buget pentru ansamblu, cu prețul parcelei pe deasupra, pe care clientul îl compară cu vile finisate în același loc.
În acea comparație, un complot precum cel pe care îl prezentăm la Golful Kotor are sens sau nu și spunem care. Pentru o parcelă pe care ați găsit-o în altă parte, trimiteți-ne numărul coletului și vă vom pregăti același deviz, astfel încât cifra pe metru pătrat pe care o aduceți în negociere să fie una care să includă totul.